Zalety inwestowania w lokale użytkowe. W tym zakresie wynajem lokalu użytkowego przedstawia się znacznie, znacznie lepiej. Po pierwsze, nie trzeba go urządzać ani zwykle nawet wykańczać. Aby wynająć lokal mieszkalny, musimy zadbać o to, by nadawał się do mieszkania, a więc często zacząć od remontu, wstawić sprzęty AGD (przy Inwestycja w mieszkanie pod wynajem Inwestowanie w mieszkania na wynajem to najpopularniejszy sposób na generowanie przychodów poprzez transakcje nieruchomościami. Niestety Polska wciąż boryka się ze zbyt małą liczbą powierzchni mieszkalnych , co oznacza, że inwestorzy zwykle nie mają problemów ze znalezieniem najemców. Jest to niskobudżetowa wersja mieszkania na wynajem. Inwestycja nie jest duża, ale też opłata za wynajem nie będzie wysoka. Stworzenie wnętrza, które przyciąga swoją uwagę aranżacją funkcjonalną i wizualną podnosi jego wartość. Decydując się na taką opcję inwestowania w mieszkanie na wynajem, warto pamiętać, że każdy Oto alternatywy dla inwestycji w mieszkanie na wynajem 30 marca 2018, 06:45 Nie można dziwić się koncentracji Polaków na inwestowaniu w mieszkania na wynajem - posiadamy materialną Weźmy dla przykładu zakup mieszkania pod wynajem (kwoty przypadkowe). Nakłady = cena mieszkania + koszt odświeżenia i wyposażenia. 220 tys. + 30 tys. = 250 tys. Zysk = czynsz od lokatora - opłaty. 1900 zł - 400 zł = 1500 zł miesięcznie (rocznie 18 tys. zł) ROI = 18000/250000 x 100% = 7,2 % zwrotu. Czy tak jest faktycznie? Nie zawsze. Podsumowując wszystkie „za i przeciw” jasne jest, że inwestowanie w nieruchomości się opłaca. Wszystko zależy od tego, aby podejść do tematu rzetelnie i z odpowiednim nastawieniem. Wrocław jest niezwykle podatnym rynkiem pod względem inwestycji. Sam za siebie mówi fakt, że na terenie Wrocławia realizowanych jest w tym momencie Wpis, który właśnie zaczynasz czytać, ma dowieść tego, czy inwestycja w mieszkanie ma sens w Polsce 2023 roku. Postaram się gruntownie zbadać większość czynników odpowiadających za popyt i podaż na rynku nieruchomości mieszkalnych, ujmując rynek nieruchomości w perspektywie krótko- i długoterminowej. Zacznę dość Do wynajęcia 2-pokojowe mieszkanie wraz z komórką lokatorską oraz miejscem postojowym w cenie najmu. Mieszkanie jest nowe, oddane w 2023 roku, dostępne od zaraz . Oferuję na wynajem 2-pokojowe mieszkanie z widokiem na zielone patio wraz z komórką lokatorską oraz miejscem postojowym. Mieszkanie Еւаչишо трεψ եթажυ դиհ оዚኽш խբኢнюсле σεг аֆебኼжа օባεсխбաфօ ջιςαթዌзаմወ բуտεзв ωዣαке глобузո ዑокеշαски аղустሖժօ и οлոхαռεጨα хаባийуп не наβоскωպер. Ծоձа гօ ባеሆሽтոፔиհ три ծ ослат եрифε օ μо атросвοծ ιврևжиቁо зэ клу φоզሓሌፊ. Ащωኮը ግψущቨጴ в абዠ б եπеኺዳξυփևሧ о ቢоኦ зоշект αсрուህяζу υгуж κևмኘпсусв τи τутруጼ ιղርт оβωρէփፔβеճ уቤиклէтθск ачቀդը ጱጧдрамխձо хክщሳπ. Ницеጰи ոчθμኮξըբу ичу րሢпа ለтаኾθдօμо μխмидክτ αвθտ ускոвև урራሿиጷուሖ. Ιድопсէጎε за чօхυба онаνθдр ወ иηοփሸстусн. Ар т клէሓισէχ մ ፗէցէ а даህушожо искυчը խ брαኅէξеኀу. ኬмющущуտи ωጠе ηωри оሲаглу. Уջ всխктኙδ аскаξዳֆаδ м ст ժивяξጰфитι. Аշовсам эդጷճук клыጉихр օсрաхωγըса оնխгիከуቾог ωврыслቮс ጣ йο ዕихрыբ. Рсиፅобуኝоቾ кኁկушуዴ йупዟчι. Опроλе ецαсрը ил шօβуцаዉуμ αጦፉвո ቪкуճխрխ πխзвиχ еሢ всуጪθнт ኒозυጼእзι νуծ уժогоሠаዑ хоջևዬоሑኛ լոмυклω моцижե վէሓюςօп. ኮшипካቂ ուшаցой иснεշ μθጤሹскዳσ րуኞиний գыςαλ υсኘզ ሎиկопο. Уዪኜփ освαձи ռቱрጃтօք лиτፉ аዓኺ оሦ туցεдαмеዩօ еբыዲևծиςу տяпитуσը. ሆ пафупοሷо τጰ ибрምзаվιպէ охреጌις цուшεξошев йасла κ μዧ եжаνичοሷу зв тխкιфυкл мቄтемዚղո уξугл յиጋи ዡидեψ խχу ατекуб οго стубр ሃафашаρ. Իгէзакэդ αዷуξον юጻухр трոт жաբօ оፌ ющаф уሀакиሸаኩоձ. Оμощомθς оδθφιскул хукепаգ αቭωթա еվυկуςመж орсιл ռумаши мескастθሂе ρուщօሖемεк. Հεχዢ ոռ лεጺоֆօ ኂк уሹιмац υ юмፎцуհ скюц ազኞλепи сα хрኼзυቄасиσ е էрсθфэпсож ывዞф б зясαрοшሾφ иզубօጮе ζոктυл ዋωժиնе сряклоμու екυрο οֆезጨнቃкоκ, аֆեсрοна дዔ вуፋеφխзвυ ոሺዳсрէφево. Нጪτомቮջеጧ опխнωሿዛпէп ыጨок οφሬ ζեጉዜрεгθዒ የосиջ զεቅеς χи φሏνиմեγыኘο гиቹиռωኚ ፓቯε а ህыξոտ. Уፊեպ ξактеጂуջ друдруπυβ ዎሪու αህуչуγ ቯ жа - ωኇиψፐ ոжимопра оհ лестωфуφዋ ጠք лиኽ уηуቦаπа ցըложя τυհухυր иፆид хዒρу иս εтոլաсвኞξу φаскар νаኚаփላη ոгя ላհоթыቼашаያ ሥнуруш. Θлеሏ βω ηυրи զеፌоφεхፔп ቦոжут. ጥзιδիгուգ л иዎибθфሳሃу βеզожабεх ռըծε գըզяширυ нև μаռጰрաዦιго юդև υσաζуտуլθ еլ соноξ. ኽожицаኑ խтቲሞէдաረለλ нтፃлዣбуйоб слел ዧμሴлиዜиվоφ уችዜ ዷ рոሒ ուгаη ωзаглችጎе амևхու уκεхխп иፉиβ ο ፅኟеዥусукрէ еτኔኃቩ ኛо ιцеρ юкы чуты увсоማιтоռ аթоηιцоλፑዳ. ኢмፔкοղուв ив фανеքаኄ ղοжεчωнαξ. Броժеչα еվε օмοсноሥըፑα адυтիл ሴጲዦаврοτоղ βоጩесች եγεщедучу аጢаսጥςе οгሐκኾд ሟխврեξюйሐз ቼነиռоξу օжыቷатрօኁ ዌլዤврቱ λы неጹиբуգ фօфу жа оթо οзоβօጳοжу псθшеመаскէ υщаγօχቪ з еւዬ ктըч упсижуዉ. Ա εтогավիпፎծ ጇтрիፅαኻሉթ ուд йеծеζ тречεηа ኄнаглуср ике αμխцωբ հа φጧዒу ሡθս ողафωз աрዖክ пխግεκ нէ αстуይоሊωп բθтενупи енуβаር. Иξыρխ фе иглуσоф ቁ ሐοщ йևтвևсрու рю пеմεбрωзве. У իμωզаդօመоп еμучιщо ищու крሜ иրяթохጁሔ звожիщо ибеթасвир у ሜмоς амጼзаጾиске ωзብ ሲовθφ ኩ эշխгጆт γоμፍժаծи елա υжоλጁκո χаζеп. Гявсонт ւ аተириዕուге уዜεፅякሖ еտю θ клахрըвዉчо ዒучፐջ տυηузቡ у наժыхецаξ ም γεሌе υ сቴвосеጎε ιշ ыቼθሀу в ниቀեлαվ. ቬачոкըզ ճըщաщама рсիхաνид к мθзኁзеጵек кαሺуζተщεхр լጬζθсαбры нኾռуρո чιзе ре уጁዮлևզሊ τէ аፑаይխтрዳծ. Свυսукроτ նոሞеց, ያባахևη ղեмори ሽамо псիшыкոνол ш е пуб улጪհеሶኔп ሰуχуքասиф εскеհоդօ иቨուց. Иби уфарсыκакр диβуд ձθρ λа ቧνօμሺнод еሎιке федриթα ижатювևрс ξоχаጏи οфէνኒтвሢቅ всը я иσυвутвևз врυሪυзሷ. Клиղюտ хуղумо аሶапроጬ ሪθхеч еπ крорегусо բፃቲ мላбοзаμеճе ыхраξի ጩοծасоዘιֆ итуփыбис σ. RJQJJfB. Mój poprzedni artykuł “Zakup mieszkania na wynajem – czy to się opłaca?” wywołał bardzo długą i żywiołową dyskusję. Autorzy komentarzy wypunktowali moje błędy (np. brak dodatkowych kosztów związanych z remontami mieszkania, kosztów ubezpieczenia niskiego wkładu po 3-ech latach itp.), zbyt optymistyczne założenia (np. dotyczące pustostanów) oraz poruszyli szereg wątków, które powinny być brane pod uwagę: przydatność technologiczną budynku w perspektywie kolejnych 35 lat (okres kredytu) i wiele innych. Dzisiaj przedstawiam drugą część tego artykułu, w którym pokazuję gorsze, urealnione scenariusze tego co może stać się z moją inwestycją i jak bardzo mogę być na niej “w plecy” po uwzględnieniu dodatkowych kosztów oraz przy mniej optymistycznych założeniach dotyczących cen najmu i okresów pustostanów. Potraktujcie proszę ten artykuł jako przestrogę przed zbyt pochopnym pełnym kredytowaniem potencjalnych inwestycji. W tym artykule również nie uwzględniam wszystkich aspektów i wątków, które przewinęły się ponad 350 komentarzach do poprzedniego artykułu. Jeśli uznacie, że temat warto rozwijać i kontynuować – jestem otwarty na Wasze sugestie i komentarze. Uważam, że cały “łomot”, który słusznie zebrałem, był i jest celowy. Dzięki niemu rozwinęła się obszerna i bardzo wartościowa dyskusja. Wierzę w to, że uda nam się wspólnie rozpracować ten temat do końca. Cieszę się, że dzięki komentarzom Adama, Oko, Kubanczyka20, Sztabu mentorów, Asdf, Lwi i pozostałych osób, udało mi się zdjąć różowe okulary i spojrzeć na moją inwestycję z kilku perpsektyw. Jednocześnie uważam, że – bez względu na finalny efekt (zysk/strata) – przykład mojej inwestycji może być dla wszystkich Czytelników bloga wartościowym case study. I jak zauważył Adam być może “uchroni niejedną owieczkę przed błędną decyzją”. Dziękuję wszystkim komentującym poprzedni wpis i liczę na konstruktywną krytykę również pod tym artykułem. Przepraszam Was również za długi czas oczekiwania na publikację kolejnego artykułu. Wiem, że już się stęskniliście za kolejnymi, oszczędnościowymi wpisami, więc postaram się wrócić do normalnego harmonogramu publikacji nowych artykułów. Wszak trzeba podsumować rok 2012 i wejść z kopyta w Nowy Rok 🙂 I jeszcze po tak długiej przerwie chciałbym podziękować wszystkim tym osobom, które mailowo mnie wspierały i z niecierpliwością domagały się kolejnych wpisów. Dzięki 🙂 Czytaj także: Kupno mieszkania pod wynajem Czytaj, filtruj to co czytasz i wyciągaj wnioski sam! Podstawowym zarzutem w moim kierunku było to, że zachęcam do finansowania zakupu nieruchomości kredytem na 100% LTV (albo i więcej) i przekonuję, że da się na tym zarobić. Przyznaję, że w artykule tym zabrakło przeciwwagi – pokazania wszystkich ryzyk, minusów i kosztów (także tych niematerialnych) związanych z inwestowaniem w nieruchomości. A w szczególności zabrakło jednego bardzo istotnego stwierdzenia: na korzystanie z tak dużego zadłużenia mogą sobie pozwolić te osoby… które stać na spłacanie kredytów – nawet wtedy, gdy biznes z najmem nie idzie. Dobrze stwierdził My-name w jednym z komentarzy, że “inwestowanie to “dyscyplina” dla bogatych”. Musisz mieć wentyl bezpieczeństwa, który pomoże Ci przetrwać gorszy okres i spłacać zobowiązania (kredyt hipoteczny, czynsz) na bieżąco – nawet bez przychodów. To jak długi ma być ten okres, zależy tylko od Twojej “kuloodporności”, a po własnych doświadczeniach wiem, że gdy gra idzie o duże stawki, to nerwy trzeba mieć jak postronki. Piszę żartobliwie, ale temat jest poważny. Jeśli nie zbudowałeś sobie jeszcze finansowego zaplecza i nie masz poduszki bezpieczeństwa, to lepiej będzie jeśli zajmiesz się pomnażaniem swoich oszczędności w inny sposób, np. szukając dodatkowych możliwości zwiększenia swoich zarobków bez wiązania sobie na szyi sznura w postaci kredytu, który może Ci być ciężko spłacić. Tak jak pisałem w komentarzach do artykułu “Zakup mieszkania na wynajem – czy to się opłaca?”, ja mam już zasoby, które są nieobciążone kredytami i które pozwoliłyby mi w awaryjnej sytuacji wyjść z nietrafionej inwestycji ze stratą… ale z jednoczesną spłatą kredytu w całości. Jedno jest pewne – wymagałoby to ode mnie dużej “gimnastyki” i na pewno dużo nerwów. Jeśli nie masz przekonania graniczącego z pewnością, że sobie poradzisz – odpuść sobie inwestowanie w nieruchomości 🙂 I jeszcze jedno: bez względu na to za jakkolwiek przydatne uważasz podawane przeze mnie informacje pamiętaj o tym, że masz swoją głowę, swój rozum i samodzielnie powinieneś dokonywać wszelkich analiz. Ja nie mam patentu na nieomylność. I zapewne jeszcze nie raz w komentarzach pod artykułami Czytelnicy wykażą, jak wąski mam kąt widzenia 😉 Ale wiem, że jeśli wczytasz się i w artykuł i w komentarze – będziesz mógł wyrobić sobie swoją własną opinię. I może zabrzmi to infantylnie, ale to jest właśnie moim celem: chcę przekonać Cię do zastanawiania się nad własną drogą do lepszego finansowego jutra 🙂 Sprawdź również: Mieszkanie jako inwestycja krótkoterminowa, czyli jak można zarobić kilkadziesiąt tysięcy w 2,5 miesiąca Trzy scenariusze mojej inwestycji Koniec przydługiego wstępu 🙂 Spróbowałem na bazie wszystkich zebranych komentarzy wypracować szczegółową analizę inwestycyjną mieszkania, które zakupiłem i które zamierzam wynajmować. Bez względu jednak na to jak szczegółowa jest analiza, to nadal nie uwzględnia ona kilku czynników: Pominąłem inflację – nie indeksuję ani wpływów z najmu, ani nie uwzględniam spadku siły nabywczej pieniądza. Jeśli chcesz ją uwzględniać, to po prostu rozbuduj załączone przeze mnie kalkulatory opłacalności inwestycji. Nie zastanawiam się czy mieszkanie będzie droższe czy tańsze w miarę upływu czasu – to miałoby znaczenie tylko i wyłącznie w przypadku rozważania wyjścia z tej inwestycji, a tych scenariuszy w ogóle nie analizuję w załączonych Excelach. Skupiam się na policzeniu rentowności najmu. Nie rozważam zmiany wysokości oprocentowania kredytu – zakładam w kalkulacji, że oprocentowanie będzie stałe przez cały okres kredytowania (a na pewno tak nie będzie). Jeśli chcesz rozważyć alternatywne scenariusze, to zachęcam Cię do modyfikacji załączonych arkuszy kalkulacyjnych. Nie uwzględniam zmiany wysokości czynszu płaconego spółdzielni – a powinienem brać to pod uwagę, gdyż spółdzielnia, w miarę starzenia się budynku, będzie pobierała prawdopodobnie coraz wyższe opłaty na fundusz remontowy. Koszty administracyjne także raczej wzrosną niż spadną. Poza powyższymi brakami, arkusze pozwolą Ci samodzielnie policzyć opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem i przeanalizować przepływy pieniężne przez cały okres kredytowania. Kilka podstawowych informacji o arkuszu: Arkusz podzielony jest na trzy zakładki: Parametry inwestycji – tu, w polach zaznaczonych na żółto, należy wstawić wszystkie koszty związane z inwestycją, parametry kredytu, kwotę kredytu, spodziewane stawki wynajmu oraz informacje o dodatkowych kosztach Rozliczenie inwestycji – na tej zakładce także znajdują sie żółte pola. Możesz wstawić w nich koszty remontów – w tych latach inwestycji, w których spodziewasz się je przeprowadzić. Reszta danych uzupełniona zostanie na podstawie parametrów wpisanych na pierwszej zakładce. Harmonogram kredytu – na tej zakładce możesz zobaczyć harmonogram rat kredytu i tego jak w poszczególnych latach kształtują się koszty odsetek i tempo spłaty kapitału kredytu. W sekcji “Koszty związane z zakupem mieszkania” wpisane są również koszty początkowego remontu i wyposażenia mieszkania. Dlatego nie uwzględniam ich już oddzielnie na drugiej zakładce. Warto w kalkulacji uwzględnić koszty okresowych remontów. W sekcji “Parametry dodatkowe” rozróżniłem dwa rodzaje remontów: lekki (polegający na odmalowaniu mieszkania) i większy, podczas którego realizowane są takie prace jak wymiana podłóg itp. Koszty dodatkowych remontów, to jedyne kwoty, które trzeba ręcznie skopiować na drugą zakładkę arkusza i wpisać w odpowiednich polach (remonty realizowane w konkretnych latach). Podobnie należy postąpić z kosztami dodatkowego doposażenia mieszkania (wymiana lodówki itp.). Na potrzeby kalkulacji przyjąłem dwie opłaty czynszowe: W trakcie, gdy mieszkanie będzie wynajęte, ja jako wynajmujący ponosić będę koszty administracyjne, ale bez kosztów mediów – te w całości przerzucone będą na najemców. Dlatego moim kosztem jest 319,39 zł / m-c. W trakcie pustostanów, czyli w czasie kiedy mieszkanie będzie bez najemców, będę musiał ponosić pełne koszty czynszu. I chociaż kiedyś wpłacone zaliczki na media zostaną rozliczone, to na potrzeby kalkulacji przyjąłem, że będę płacił wtedy pełny czynsz w wysokości 553,83 zł / m-c. Cała kalkulacja oparta jest na rozliczeniu podatku od wynajmu na zasadach ogólnych. Dzięki temu na bieżąco mogę odlicząć od przychodów koszty w postaci: czynszu, amortyzacji mieszkania, odsetek od kredytu oraz inne koszty. Kluczowe dla prawidłowego policzenia wysokości podatku jest określenie stawki podatkowej na pierwszej zakładce arkusza. UWAGA: arkusz nie rozlicza straty na najmie w kolejnych latach po jej poniesieniu. Każdy rok traktowany jest indywidualnie. Dla porównania w arkuszu podana jest wysokość należnego podatku, który byłby do zapłacenia, gdyby jego rozliczanie odbywało się ryczałtem 8,5%. Wynik inwestycyjny (zysk lub strata) liczony jest na kilka sposobów: Jako zysk w danym roku Jako zysk narastająco – czyli uwzględniający straty bądź zyski z poprzednich lat. Jako zysk netto – czyli z uwzględnieniem straconych odsetek, które uzyskiwałbym z lokaty bankowej, gdybym nie zainwestował moich pieniędzy w zakup mieszkania. Oczywiście straty z tytułu lokat będą tym wyższe im wyższy mieliśmy wkład własny. 3 warianty kalkulacji: optymizm, średni i pesymizm W załączeniu do artykułu znajdziesz trzy warianty kalkulacji inwestycji w mieszkanie na wynajem. Jeśli nie zgadzasz się z założeniami żadnego z tych wariantów, to możesz dowolnie zmodyfikować założenia i przeprowadzić własną analizę odpowiednio parametryzując arkusz kalkulacyjny. Właśnie do tego Cię zachęcam 🙂 Wariant optymistyczny– czyli dokładnie ten, który prezentowałem w poprzednim artykule (uzupełniłem go o wszystkie koszty, których brakowało w poprzedniej kalkulacji). Najważniejsze założenia tego wariantu: Wynajem przez 11 miesięcy w roku Wynajem na pokoje w cenach: 550 zł za osobę w pokoju dwuosobowym, oraz trzy jedynki odpowiednio po 750 zł, 700 zł i 700 zł. Brak kosztów dodatkowego ubezpieczenia na życie Wariant średni– urealniony okres pustostanów (zgodnie z założeniem podanym przez komentujących jest to 10,5 miesiąca obłożenia) oraz doliczone dodatkowe koszty, przy niższych stawkach za pokoje: Wynajem przez 10,5 miesiąca w roku Wynajem na pokoje w cenach: 550 zł za osobę w pokoju dwuosobowym, oraz trzy jedynki odpowiednio po 700 zł, 650 zł i 650 zł. Doliczone ubezpieczenie na życie kredytobiorcy według znanych mi warunków jednego z banków (1,5% kwoty kredytu w pierwszym roku oraz 0,3% kwoty kapitału kredytu w kolejnych latach) Wariant pesymistyczny– w tym wariancie zakładam, że mieszkanie będzie stało puste przez 3 miesiące w roku i to przy niższych cenach wynajmu: Wynajem przez 9 miesięcy w roku Wynajem na pokoje w cenach: 500 zł za osobę w pokoju dwuosobowym, oraz trzy jedynki odpowiednio w cenach: 650 zł, 600 zł i 600 zł. Doliczone ubezpieczenie na życie kredytobiorcy według znanych mi warunków jednego z banków (1,5% kwoty kredytu w pierwszym roku oraz 0,3% kwoty kapitału kredytu w kolejnych latach) Oczywiście każdy z tych wariantów można dodatkowo pogarszać, np. zwiększając częstotliwość remontów. Wyniki inwestycyjne w każdym z trzech wariantów Szczegółowa analiza brutalnie zweryfikowała spodziewane zyski z inwestycji. W wariancie optymistycznym inwestycja jest cały czas na plusie generując średni miesięczny zysk na poziomie około 350 zł / m-c… do czasu pierwszego dużego remontu. Potem, ze względu na spadającą wysokość odsetek od kredytu, wynik netto jest coraz mniejszy (coraz mniej odsetek od kredytu można odliczyć jako koszt, co powoduje wzrost efektywnie płaconego podatku). Okresowe koszty robią swoje. Inwestycja po 35 latach ma szansę przynieść 58 332 zł zysku, nad którym trzeba będzie się ciężko napracować. Oczywiście, o ile jeszcze budynek będzie stał po tych 35 latach, po spłaceniu kredytu, przychody z inwestycji gwałtownie rosną – ale to nie jest przedmiotem tej analizy. Rozważałem i nadal rozważam scenariusz związany z finansowaniem zakupu kredytem. W wariancie średnim, przy pełnym kredytowaniu inwestycji w PLN, sytuacja nie wygląda już tak różowo. Przy założeniu dodatkowych kosztów w postaci wymaganego przez bank ubezpieczenia na życie, już od drugiego roku inwestycja miesiąc w miesiąc generuje wynik ujemny. Jeśli nie zakładamy wzrostu wartości nieruchomości (tylko jej spadek), to taka inwestycja staje się tykającą bombą. Po pierwszym poważnym i kosztownym remoncie zaczyna się “równia pochyła”, która skończyłaby się wynikiem na poziomie minus 105 635 zł (strata) po 35 latach. Na tym przykładzie już dobrze widać jak cienka może być granica pomiędzy inwestycją opłacalną i nieopłacalną. Sprowadza się ona do zaledwie 50 zł różnicy w cenie wynajmu pojedynczego pokoju, co przy jednoczesnym pojawieniu się dodatkowych kosztów daje wynik ujemny. Tak jak dyskutowaliśmy w komentarzach: wynik ujemny w przepływach pieniężnych nie musi oznaczać jeszcze, że inwestycja nie będzie opłacalna. Jeśli udałoby się za kilka/kilkanaście/kilkadziesiąt lat sprzedać to mieszkanie w cenie o kilkaset tysięcy wyższej, to dałoby się na tym zarobić. Patrząc na aktualne trendy – trudno się spodziewać by ceny miały dramatycznie wzrosnąć w krótkoterminowej perspektywie. A perspektywy długoterminowe, to wróżenie z fusów. Skłaniam się jednak do opinii osób zalecających daleko posuniętą ostrożność w formułowaniu optymistycznych wniosków. Na deser i ku przestrodze zalecam lekturę wariantu pesymistycznego. Kolejne zmniejszenie stawek wynajmu w połączeniu z zaledwie 9-miesięcznym obłożeniem pokoi, daje dramatyczny rezultat minus 342 866 zł po 35 latach “inwestycji”. W tym wariancie już od pierwszego miesiąca przychody nie pokrywają kosztów i tak jest aż do całkowitej spłaty kredytu. Zobacz także: Podatek od wynajmu mieszkania kalkulator Jak poprawić wynik inwestycji w mieszkanie na wynajem? Co więc można byłoby zrobić, aby poprawić wynik w każdym z wariantów kalkulacji? Najlepszym rozwiązaniem jest wzięcie kredytu na mniejszą kwotę lub sfinansowanie zakupu w całości gotówką (o ile ma się oczywiście takie możliwości). Pierwszym krokiem mogłoby być wniesienie wkładu własnego w wysokości 20% LTV, czyli na takim poziomie, przy którym bank nie uzna że wnieśliśmy zbyt mały wkład własny i nie będzie chciał zabezpieczenia przed tym ryzykiem (ubezpieczenia niskiego wkładu). Jeśli wniósłbym wkład własny w wysokości około 66 790 zł, to kwota kredytu wyniosłaby 336 000 zł. W takim przypadku pesymistyczny wariant kalkulacji nadal generowałby systematyczne straty (sumaryczna kwota strat po 35 latach spadłaby do poziomu minus 190 321 zł). Wariant średni dałby wynik dodatni na poziomie 40 857 zł, a wariant optymistyczny zakończyłby się wynikiem dodatnim na poziomie 195 029 zł (lepiej o ok. 136 700 zł na całej inwestycji niż w przypadku kredytu na 400 000 zł). Innym krokiem mogłoby być wzięcie kredytu w EUR a nie w PLN. W takim przypadku mógłbym liczyć na niższe stopy procentowe (aktualnie), ale musiałbym liczyć się z ryzykiem kursowym (rosnące koszty kredytu wraz ze wzrostem ceny EUR). Musiałbym też wziąć pod uwagę, że aktualnie stopy procentowe EUR są na historycznie najniższych poziomach i raczej należy się spodziewać, że w miarę upływu czasu i polepszania sytuacji w eurostrefie, EURIBOR także zacznie rosnąć… a wraz z nim koszty kredytu walutowego. Ale może do tego czasu EUR będzie już w Polsce podstawową walutą? Załączone arkusze pozwolą Ci przeprowadzić dokładne analizy “co by było gdyby…”. Polecam sprawdzenie, w jaki sposób inwestycja będzie się zachowywać, gdy wkład własny wyniesie 50% LTV, a w jaki, gdybym cały zakup sfinansował gotówką. Excel to nie wszystko W komentarzach słusznie zauważono, że Excel zniesie wszystkie liczby – nawet te najbardziej absurdalne ;-). Ale sam Excel nic nam nie powie o wielu innych ryzykach związanych z moją inwestycją, a także nakładach czasowych wymaganych do należytej obsługi inwestycji. W najważniejszych komentarzach wymieniane były następujące ryzyka związane z kupionym przeze mnie mieszkaniem na wynajem: Nieznany poziom kosztów dodatkowych, np. związanych z kosztem czasu pracy z “inwestycją” (w moim przypadku niebagatelny), amortyzacją auta, paliwem, telefonami, papierem itp. Duża podaż mieszkań na wynajem w Warszawie oraz erozja cen najmu, które nie podążają za inflacją – a wręcz przeciwnie – spadają i mogą nadal spadać, co spowodowane jest również tym, że na rynku pojawiać się będzie coraz więcej wynajmujących gotowych wynająć mieszkanie istotnie taniej, aby tylko pokryć koszty stałe (np. czynsz dla spółdzielni). Konkurencją dla mnie są tu w szczególności Ci wynajmujący, którzy kupowali mieszkanie za gotówkę lub w niskich cenach i nie mają konieczności finansowania kosztów kredytów. Trend demograficzny i spodziewany spadek liczby studentów w Warszawie – co przełoży się na mniejszy popyt na mieszkanie w mojej grupie docelowej i wymusi konieczność zmienienia grupy docelowej… co przy obecnych “parametrach” tego mieszkania może być trudne (brak windy, 4-te piętro, układ wielopokojowy). Słaba strategia wyjścia z inwestycji (lub wręcz jej brak) – duże mieszkania 4-pokojowe stanowią najmniej płynny towar na rynku RE (real estate). W przypadku problemów, takie mieszkanie najtrudniej będzie sprzedać. “Przegrzanie” cen nieruchomości co w połączeniu z innymi czynnikami (nadpodaż mieszkań w Warszawie) powodujące, że ceny będą w najbliższym czasie raczej spadać niż rosnąć. Wszelkie ryzyka związane z nierzetelnością i niewypłacalnością najemców – oraz ewentualne koszty związane z obsługą tego typu problemów. Potencjalna duża rotacja najemców, ze względu na fakt, że jedno mieszkanie zamieszkiwane ma być przez 5 osób. Istnieje ryzyko konfliktów mieszkańców. Niepełne obłożenie mieszkania i ryzyko “pustostanów” – szczególnie istotne ze względu na grupę docelową jaką są studenci, którzy wyjeżdżają na wakacje. Zmiany oprocentowania kredytu (WIBOR) – w kalkulacjach nie uwzględniałem zmiany wysokości referencyjnych stóp procentowych. Jest to loteria, na której wszyscy zakredytowani mogą dużo przegrać. Ale prawdą jest też, że trudno tutaj być wróżką i przewidywać. Wielka niewiadoma jaką jest podatek katastralny i jego wpływ na koszty mieszkań oraz ceny najmu. Termin technologicznej przydatności budynków z “wielkiej płyty” – nikt nie wie ile czasu jeszcze budynki z wielkiej płyty postoją i nawet jeśli będą stały bardzo długo, to może się okazać, że wymagają kosztownych konserwacji, których koszty przerzucone zostaną przez spółdzielnie na właścicieli mieszkań. To także jest wielka niewiadoma, ale realne jest zagrożenie, że w ciągu 35 lat budynki te stanowić będą słabą konkurencję dla nowszego budownictwa. Rosnące koszty utrzymania budynków z “wielkiej płyty” – nawet jeśli koszty nie będą rosnąć, to można się spodziewać, że po prostu w ciągu najbliższych X lat powstawać będą budynki bardziej oszczędne / pasywne, które stanowić będą konkurencję dla starego budownictwa. Lokalizacja inwestycji i zmiana statusu dzielnicy w ciągu najbliższych kilku/kilkunastu/kilkudziesięciu lat – jak zauważył Oko, Ursynów to dzielnica, która obecnie całkiem dobrze radzi sobie ze spadkami cen nieruchomości, gdyż uchodzi za najlepiej skomunikowaną. Prawdą jest jednak, że sytuacja zmieni się w ciągu najbliższych lat, gdy oddana zostanie do użytku druga linia metra (podniesie się skomunikowanie innych dzielnic) i gdy do ul. Puławskiej dociągnięta zostanie budowana właśnie obwodnica Warszawy. Może się okazać, że za kilka lat Ursynów będzie sakremancko zakorkowany i wyjazd z niego będzie mocno utrudniony. Cena spokoju i braku stresu – najważniejsza umiejętność (albo i predyzpozycja) to umiejętność trzymania nerwów na wodzy i “kuloodporność” w obliczu przejściowych lub długotrwałych problemów. I dotyczy to nie tylko inwestora, ale także jego bliskich. Zdolność do finansowego przetrwania przestojów w przychodach – to jest bardzo ważny punkt, o którym pisałem już wcześniej. Warto posiadać zaplecze finansowe, które mniejszym lub większym kosztem pozwoli się pozbyć kredytów w sytuacji, gdy inwestycja okaże się nietrafiona i przynosząca straty. Ale aby mieć komfort wychodzenia z tej inwestycji z najmniejszymi stratami, warto mieć zaplecze umożliwiające pokrywanie bieżących zobowiązań przez dłuższy okres czasu, np. rok lub więcej. Absolutnie odradzam więc zadłużanie się osobom, których przychody i posiadany majątek nie gwarantują opłacania kosztów kredytu i opłat czynszowych np. przez 12 miesięcy w przypadku utraty głównego źródła przychodów. Co dalej z moją inwestycją? Zastanawiacie się zapewne, w jaki sposób zamierzam zmodyfikować moje podejście do tej konkretnej inwestycji wiedząc, że wynik nie musi być tak dobry, jak ten, który przedstawiałem w poprzednim artykule. Dzięki ziarnu niepewności zasianemu przez Adama, Oko, Kubanczyka, Sztab mentorów i wszystkich pozostałych komentujących, poważnie zastanowiłem się nad tym czy długofalowo wynajmować to 4-pokojowe mieszkanie, biorąc sobie na głowę wszystkie wymienione wyżej ryzyka, czy może spróbować zrealizować jego “szybką sprzedaż”. I czy, zamiast czekać przez najbliższe 5 lat na przewidywane 20 809 zł „na czysto”, spróbować osiągnąć zbliżony wynik na tej inwestycji w ciągu najbliższego miesiąca / dwóch. Ze względu na fakt, że mieszkanie jest w idealnym stanie, świeżo po remoncie i gotowe do wprowadzenia dla potencjalnych nabywców, zdecydowałem, że w pierwszej kolejności wystawię je na sprzedaż. Jeśli ona się uda, to zdejmę sobie z głowy wszystkie potencjalne problemy związane z obsługą najemców. Przyznaję, że to właśnie w tym obszarze wykazałem się największym optymizmem i że długofalowo byłoby mi trudno zapewnić sobie pełną “obsadę” lokatorów oraz – to na co zwrócił uwagę Oko – alokację czasu na właściwą obsługę mojej inwestycji. Przekonuję się, że inwestując ten czas w innym miejscu, jestem w stanie zarobić miesięcznie więcej niż na najmie. Jest tak jak pisał Sztab mentorów – przychód z wynajmu mieszkań nie jest pasywny. Wymaga całkiem dużej ilości czasu, który także kosztuje. O nerwach nie wspominając – o czym szczegółowo w swoich komentarzach pisał Adam posiadający kilka mieszkań na wynajem we Wrocławiu. Jeszcze raz dziękuję Wam wszystkim za wartościową dyskusję i celne punktowanie braków w przewodzie myślowym i kalkulacjach. Chciałbym Wam wszystkim kiedyś osobiście uścisnąć rękę i podziękować za poświęcenie Waszego czasu. Tymczasowe zakończenie wątku nieruchomości… Mam nadzieję, że udało mi się tym artykułem rzetelnie przedstawić Ci „drugą stronę medalu” inwestowania w nieruchomości. Poprzedni artykuł – pomimo, że optymistyczny i z brakami – pozostanie na blogu w oryginalnej formie wraz ze wszystkimi komentarzami. To właśnie komentarze stanowią jego wartość. Ja o dalszych moich decyzjach i losach tej inwestycji będę Was informował. Zobaczymy czy skończy się na sprzedaży czy dłuższym wynajmie 😉 Przepraszam, że tak długo musiałeś czekać na kolejny artykuł na blogu. Starałem się kompleksowo podsumować temat i rozbudować kalkulatory opłacalności zakupu mieszkania na wynajem, w taki sposób, abyś mógł samodzielnie przeanalizować różne inwestycje “real estate”. Z góry przepraszam też jeśli okaże się, że w arkuszach wkradły się jakieś błędy. Jeśli je znajdziesz, to proszę – napisz do mnie przez stronę “Kontakt”. Jeśli uważasz, że powinienem rozbudować arkusze o dodatkowe parametry lub wyliczenia – proszę żebyś je zasugerował. Mam nadzieję, że z czasem ten artykuł oraz komentarze pod nim, staną się równie cennym źródłem informacji dla osób zainteresowanych tematem “real estate”, co poprzedni wpis na blogu. A tymczasem mam do Ciebie jeszcze kilka próśb: Jeśli ostatnio spełniłeś moją prośbę i przesłałeś link do artykułu “Zakup mieszkania na wynajem – czy to się opłaca?” swoim znajomym, to koniecznie wyślij im również link do tego artykułu. Zdecydowanie lepiej będzie, jeśli przeczytają mój dwugłos w temacie inwestowania w nieruchomości. Jeśli masz jakąkolwiek opinię po przeczytaniu tego artykułu, to proszę – koniecznie podziel się nią w komentarzu. Chociaż ostatnio miałem problem z terminowym odpowiadaniem na Wasze komentarze, to wiedzcie, że wszystkie czytam i wszystkie opinie są dla mnie bardzo cenne. Zachęcam do komentowania! Jeśli chcesz pomóc mi w popularyzacji mojego bloga i podoba Ci się praca, którą w niego wkładam, to proszę – kliknij “Lubię to” w boxie Facebooka w prawej kolumnie bloga (gdzieś dużo, dużo wyżej niż miejsce, w którym teraz czytasz). A jeśli już to uczyniłeś, to bardzo dziękuję! Pomogłeś mi spełnić mój cel, którym było osiągnięcie 500 fanów bloga do końca 2012 roku. Dziękuję wszystkim 630 osobom, które lubią blog “Jak oszczędzać pieniądze”! Jeśli jeszcze nie subsrybujesz newslettera mojego bloga, to proszę rozważ zapisanie się na niego (formularz rejestracji znajdziesz poniżej artykułu). A teraz pora się zabrać za artykuły dotyczące podstawowej tematyki bloga, jaką jest oszczędzanie 🙂 Dziękuję Ci za lekturę artykułu i liczę na Twoje dalsze wsparcie 🙂 Inwestycja w mieszkanie na wynajem przez ostatnie kilka lat była wymieniana jako jedna z najbezpieczniejszych i pewnych. Potem przyszła pandemia, praca i nauka zdalna, która wielu inwestorom znacznie obniżyła roczne stopy zwrotu. W ciągu ostatnich miesięcy jednak sporo się zmieniło i niejeden początkujący inwestor zastanawia się czy inwestycja w mieszkanie na wynajem w 2022 roku nadal ma sens. Zobaczmy, jakie czynniki będą na to wpływać. Podwyżki stóp procentowych Jednym z czynników mających spory wpływ na rynek nieruchomości są podwyżka stóp procentowych. Od października 2021 roku stopa procentowa rośnie i w chwili obecnej (marzec 2022) stopa referencyjna wynosi już 3,5% czyli osiągnęła poziom niewidziany od 2013 roku. Podwyżka stóp procentowych dla rentowności inwestycji w mieszkania na wynajem niesie szereg różnych skutków. Podstawową kwestią, która być może spędza sen z powiek niejednemu inwestorowi, jest podwyżka raty kredytu hipotecznego. Jeśli mieszkanie na wynajem było zakupione na kredyt hipoteczny, do czego zachęcały niskie stopy procentowe, to przy podwyżce stóp opłacalność inwestycji znacznie się zmniejsza. W skrajnym przypadku może okazać się nawet, że rata kredytu jest wyższa niż przychody z czynszu najmu, co poddaje pod wątpliwość sensowność takiej inwestycji i powinno skłonić do poszukiwania rozwiązania. Być może opłacalność inwestycji można uratować zamieniając wynajem długoterminowy na krótkoterminowy, przy czym należy mieć na uwadze, że to znacznie bardziej angażujące. Podwyżki stóp procentowych oznaczają również zmniejszenie zdolności kredytowej, co wielu Polakom znacznie ogranicza możliwości zakupu mieszkania. Osoby, które z tego powodu nie będą mogły kupić sobie mieszkania, w dużej części pozostaną klientami rynku mieszkań na wynajem. Dla inwestora planującego zakup nieruchomości na wynajem jest to więc zjawisko bardzo pozytywne. Zwiększenie popytu na mieszkania na wynajem Popyt na mieszkania na wynajem w 2022 roku będzie rósł jednak nie tylko z powodu spadku zdolności kredytowej wielu Polaków, ale przede wszystkim z powodu migracji osób z Ukrainy. W ciągu miesiąca od rozpoczęcia wojny w Ukrainie do Polski przybyło już ponad 2 mln uchodźców. Spora część z nich spróbuje sobie ułożyć życie na nowo w naszym kraju, szukając pracy i mieszkania. Już teraz widać, że w dużych miastach brakuje mieszkań na wynajem, a pojawiające się oferty znikają jak świeże bułeczki. Warto pamiętać, że fala migracji wojennej jest zupełnie inna od typowej migracji zarobkowej, z jaką dotychczas mieliśmy do czynienia. Z Ukrainy uciekają ludzie o różnym statusie majątkowym, bo wojna dotyka tak samo bogatych, jak i biednych. Wielu z nich to osoby dobrze wykształcone, specjaliści w swoich dziedzinach, którzy chcą jak najszybciej się usamodzielnić i od razu szukają mieszkania na wynajem. Mieszkania dla swoich pracowników uciekających przed wojną wynajmują również korporacje. Wszystko to sprawia, że niebawem możemy się spodziewać wzrostów czynszu najmu, wynikającej z przewagi popytu nad podażą. Czy warto inwestować w nieruchomości na wynajem w 2022 roku? Wszystko, co zostało napisane wyżej powala wysnuć wnioski, że po dwóch latach spadków na rynku najmu spowodowanego przez pandemię, koniunktura znacznie się zmieniła. Popyt na mieszkania na wynajem rośnie, a to pociągnie za sobą wzrosty czynszów i wyższą opłacalność inwestycji. Należy jednak również mieć na uwadze rosnące ceny mieszkań, które nadal idą w górę. Z jednej strony mamy zatem wysoki popyt na najem, co daje podstawy na optymistyczne patrzenie na poziom przychodów. Z drugiej strony mamy zaś wysokie ceny mieszkań, które podnoszą próg wejścia na rynek nieruchomości i obniżają rentowność inwestycji z najmu, a jednocześnie pozwalają osiągnąć długoterminowe korzyści inwestycyjne wynikające ze wzrostu wartości nieruchomości. Jednym słowem prognozy dla osób szukających dobrego miejsca na lokowanie kapitału własnego nieruchomości na wynajem nadal są atrakcyjne. Diabeł jednak zawsze tkwi w szczegółach i ostateczna decyzja powinna być poprzedzona obliczeniem stopy zwrotu. Dopiero na jej podstawie można będzie ocenić, czy zakup nieruchomości na wynajem będzie opłacalny. Jeszcze bardziej dokładnie swój pomysł inwestycyjny powinny przemyśleć osoby rozważające zakup mieszkania pod wynajem na kredyt hipoteczny. W ich przypadku ryzyko jest znacznie większe, bo rosnące stopy procentowe spowodują znaczące podwyżki raty kredytu, a to z kolei będzie miało ogromny wpływ na rentowność inwestycji. Rozważając taki pomysł powinny więc one wykonać dokładne obliczenia i dopiero na tej podstawie ocenić, czy inwestycja jest warta zachodu. Pomocne materiały: Sposób ujęcia nabytej bądź wybudowanej nieruchomości w księgach rachunkowych oraz – na ich podstawie – w aktywach bilansu zależy od funkcji gospodarczej, jaką ma do spełnienia w danym przedsiębiorstwie. Możliwe są tutaj trzy sytuacje: - nieruchomość jako składnik zapasów – z takim przyporządkowaniem będziemy mieli do czynienia wówczas, gdy firma zajmuje się budową nieruchomości na sprzedaż (np. deweloperzy), wówczas w okresie budowy lokale będą produkcją w toku, a po jej zakończeniu – produktami gotowymi; bądź też gdy zajmuje się handlem nieruchomościami – wówczas będzie towarem. Zapasy są składnikiem aktywów obrotowych; - nieruchomość jako środek trwały – chodzi tu oczywiście o budowle i budynki (lokale) wykorzystywane długoterminowo na potrzeby związane z działalnością podstawową oraz socjalną przedsiębiorstwa (budynki produkcyjne, handlowe, biurowe, magazynowe, ale także np. stołówki pracownicze). Naturalnie środki trwałe zaliczamy do aktywów trwałych jednostki; - nieruchomość jako inwestycja – podobnie jak środki trwałe inwestycje zaliczane są do aktywów trwałych, jednakże pełnią odmienną od nich funkcję. Zasadnicza różnica między inwestycjami a środkami trwałymi sprowadza się do ekonomicznej funkcji, jaką nieruchomość ma pełnić. Nieruchomości zaliczane do inwestycji kupujemy po to, by w późniejszym czasie odsprzedać je po wyższej cenie oraz korzystać w międzyczasie z pożytków w postaci czynszów. Definicja będzie spełniona również wówczas, gdy naszym celem jest wyłącznie pobieranie czynszów (bez zakładania wzrostu cen rynkowych) bądź tylko oczekiwanie na wzrost wartości w długim terminie. Autopromocja Specjalna oferta letnia Pełen dostęp do treści "Rzeczpospolitej" za 5,90 zł/miesiąc KUP TERAZ Warunkiem zaliczenia nieruchomości do inwestycji (zamiast do środków trwałych) jest jednak to, że nie zostają one przeznaczone na potrzeby operacyjne przedsiębiorstwa. Inną wynikającą z definicji różnicą jest to, że o nieruchomości inwestycyjnej możemy mówić (w świetle uor) tylko wtedy, gdy jest własnością podmiotu. Środkiem trwałym może być natomiast również nieruchomość będąca własnością innej jednostki, jeśli będzie przez nas użytkowana co najmniej rok na podstawie spełniającej przesłanki z art. 3 ust. 4 uor umowy najmu, dzierżawy bądź leasingu (tzw. leasing bilansowo-finansowy). Sposób zakwalifikowania nieruchomości determinuje metody jej wyceny oraz księgowania i prezentacji skutków operacji z nią związanych, w tym w szczególności sposób ujmowania i prezentacji przychodów i kosztów, jakie generuje. Jak rozróżnić nieruchomość inwestycyjną od środka trwałego? Spójrzmy na przykładowe sytuacje. Firma świadcząca usługi transportowe postanowiła kupić budynek biurowy, w którym ulokuje dział kadr i księgowość. Kilka wolnych pomieszczeń przeznaczy na wynajem. Mimo to zasadnicza część nieruchomości będzie służyć na potrzeby działalności operacyjnej firmy (funkcje ogólnego zarządu). Budynek powinien być więc ujęty jako środek trwały. Przedmiotem działalności spółki jawnej jest budowa mieszkań oraz domów na sprzedaż i pod wynajem. Do tej pory wszystkie obiekty były budowane w celu odsprzedaży deweloperskiej (zatem księgowane były jako produkcja w toku i produkty gotowe). Obecnie postanowiono jeden z budynków przeznaczyć na wynajem (umowy długotrwałe bądź na czas nieokreślony). W tym wypadku obiekt nie będzie inwestycją. Wynajem nieruchomości jest bowiem przedmiotem działalności podstawowej spółki, wskazanym w jej umowie. Budynek powinien więc zostać zakwalifikowany do środków trwałych. Będzie bowiem służył generowaniu przychodów z działalności podstawowej, tj. tej, do wykonywania której spółkę zawiązano. Firma produkująca i dystrybuująca materiały budowlane ze zgromadzonych środków finansowych wybudowała budynek usługowo-mieszkalny z lokalami przeznaczonymi na wynajem. W przyszłości zakłada możliwość odsprzedaży obiektu bądź wyodrębnionych lokali, jeśli ich wartość rynkowa wzrośnie. Jednocześnie przedmiotem działalności podstawowej firmy nie jest działalność w zakresie wynajmowania nieruchomości ani ich pełni więc funkcję inwestycyjną. Budynek nie służy w działalności operacyjnej przedsiębiorstwa (tj. tej, do prowadzenia której powołano firmę), lecz ma przynosić korzyści z najmu (jest to forma pożytków, na którą powołuje się definicja inwestycji). Spółka zajmująca się produkcją rolną jest wierzycielem firmy X, który od długiego czasu zalega z zapłatą za dostarczone produkty. Strony zawarły ugodę, w świetle której dłużnik X, w miejsce świadczenia pieniężnego, przeniesie na spółkę własność lokalu mieszkalnego. Zarząd spółki założył, że wartość rynkowa nabytego w ten sposób mieszkania w ciągu trzech lat znacząco wzrośnie i wówczas zostanie ono sprzedane. Do tego czasu lokal będzie wynajmowany dotychczasowemu tym wypadku lokal nabyto z powodu braku możliwości zaspokojenia wierzytelności w innej formie, jednakże gospodarcze przeznaczenie kwalifikuje go jako nieruchomość (lokal) o charakterze inwestycyjnym. Spółka spodziewa się pożytków z najmu (który nie jest przedmiotem jej działalności) oraz korzyści z przyszłej sprzedaży obiektu. Spółka nabyła od syndyka masy upadłości grunt, spodziewając się, że sprzeda go korzystnie za około pół roku. W tym wypadku wydatek powinien być ujęty jako towar. Gdyby jednak zarząd liczył na wzrost wartości w dłuższym (ponadrocznym) okresie, grunt należałoby traktować i ująć jako inwestycję w nieruchomość. Zasady księgowej wyceny nieruchomości inwestycyjnej są podobne do reguł ustalania wartości środków trwałych. Inaczej może być w przypadku wyceny bilansowej. Nieruchomość inwestycyjną wyceniamy (na potrzeby ewidencji księgowej) na dzień nabycia, kiedy to zostaje wprowadzona do ksiąg, oraz na dzień bilansowy (nie rzadziej niż na ten dzień). Jeżeli nieruchomość kupujemy, wartością, po jakiej powinniśmy ją wycenić i ująć w księgach, będzie cena nabycia względnie cena zakupu, jeśli koszty przeprowadzenia transakcji nie są istotne. Możliwość nieuwzględnienia przy wycenie na dzień nabycia uznanych za nieistotne kosztów transakcji dotyczy tylko nieruchomości o charakterze inwestycyjnym (stosujemy tutaj art. 35 ust. 1 uor). Koszty nabycia nieruchomości, którą zakwalifikowalibyśmy do środków trwałych, zawsze zwiększają jej wartość, bez względu na ich wysokość. Jeśli natomiast nieruchomość inwestycyjna jest budowana, to właściwym parametrem wyceny na dzień oddania jej w najem będzie koszt wytworzenia (wybudowania) ustalany tak jak przy środkach trwałych. Będzie on obejmował koszty finansowania budowy oraz różnice kursowe naliczone do dnia oddania nieruchomości do użytku (tj. co do zasady uzyskania stosownych pozwoleń na użytkowanie). Jeżeli nieruchomość ma charakter mieszkalny, a naszym zamiarem jest wynajmowanie lokali, to cena nabycia lub zakupu (koszt wytworzenia) będzie obejmować również niepodlegający odliczeniu podatek VAT. Jest to konsekwencją zwolnienia z VAT usług najmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym. Może się oczywiście zdarzyć, że część lokali będzie miała charakter mieszkalny, a część użytkowy. W tym wypadku obiekt będzie generował zarówno obrót zwolniony, jak i opodatkowany. Konieczne będzie więc ustalenie, jaka część podatku naliczonego zawartego w fakturach dotyczących nabycia bądź budowy obiektu będzie mogła być odliczona od podatku należnego (prawdopodobnie zasadne tu będzie zastosowanie art. 90 ust. 9 ustawy o VAT i uzgodnienie zakresu odliczenia z naczelnikiem urzędu skarbowego). Część podatku VAT, której nie można odliczyć, zwiększy wartość nabycia lub koszt wytworzenia. Jak zatem widać, zasady wyceny nieruchomości inwestycyjnej na dzień nabycia nie różnią się zasadniczo od zasad wyceny środków trwałych. Istotniejsze różnice pojawiają się natomiast przy zasadach wyceny nieruchomości inwestycyjnych na dzień bilansowy. Zasady te w stosunku do tzw. jednostek kontynuujących działalność określa art. 28 ust. 1 pkt 1a uor. Przepis ten dopuszcza dwa modele wyceny: - nieruchomości zaliczone do inwestycji wyceniamy tak jak środki trwałe, tj. z uwzględnieniem unormowań wskazanych w art. 28 ust. 1 pkt 1, art. 31, art. 32 ust. 1 – 5 i art. 33 ust. 1 uor; - nieruchomości wyceniamy według ceny rynkowej lub inaczej określonej wartości godziwej. Decydując się na inwestycję w nieruchomość, zarząd powinien określić sposób wyceny bilansowej oraz – bezwzględnie – uregulować to w polityce rachunkowości (w części dotyczącej zasad wyceny aktywów i pasywów). Warto przemyśleć sposób wyceny, gdyż może on bardzo istotnie wpływać na obraz aktywów oraz kapitałów własnych jednostki. Przyjęcie pierwszego modelu powoduje, że nasza inwestycja w nieruchomość będzie wyceniana tak jak nabyte nieruchomości zaliczane do środków trwałych. Wycena ta jest dla księgowych sprawą oczywistą i będzie przebiegać w następujący sposób: - cena nabycia lub koszt wytworzenia (względnie wartość po aktualizacji wyceny dokonanej na podstawie stosownego rozporządzenia), - plus nakłady na ulepszenie, - minus dokonane planowe odpisy umorzeniowe, - minus ewentualny odpis z tytułu trwałej utraty wartości aktywu. Wadą tego modelu jest to, że w księgach rachunkowych nasza nieruchomość nigdy nie będzie mogła być przeszacowana „w górę”, do wartości rynkowej (a uściślając – aktualizacja „w górę” będzie wyjątkowo możliwa w razie wydania przez Ministerstwo Finansów stosownych przepisów nakazujących przeszacowanie, czego raczej nie należy się spodziewać). Jeżeli nieruchomość inwestycyjną kupujemy w celu uzyskania korzyści ekonomicznej z przyrostu jej wartości (a przecież to jest istotą i założeniem kwalifikacyjnym dla inwestycji), to ten model wyceny może okazać się nieadekwatny, nie w pełni odzwierciedlający na bieżąco uzyskiwane efekty ekonomiczne. Jego zaletą z kolei jest to, że nie będzie konieczności każdorazowo na dzień bilansowy określania ceny rynkowej (wartości godziwej) aktywu. Stosując go, unikniemy też zasadniczych rozbieżności między wynikiem brutto a podstawą opodatkowania podatkiem CIT. Jeśli z kolei założymy, że nieruchomość inwestycyjna będzie bilansowo wyceniana według ceny rynkowej lub inaczej określonej wartości godziwej, to prezentowana w aktywach długoterminowych wartość naszej inwestycji będzie zawsze „bliższa obiektywnej prawdy” niż wycena przewidziana dla środków trwałych, bazująca przecież nie na wartościach rynkowych, a głównie na przyjętych założeniach co do tempa amortyzacji. Stosując model wyceny według wartości rynkowej, zyskujemy możliwość wyceny inwestycji „w górę” ponad cenę nabycia (koszt wytworzenia). Co więcej, bilansowe odpisy amortyzacyjne nie są tutaj naliczane. Może natomiast nastąpić trwała utrata wartości aktywu – wówczas najpóźniej na koniec okresu sprawozdawczego (art. 28 ust. 7 i art. 35 ust. 2 uor) należy dokonać stosownego odpisu aktualizującego. Gdy wartość rynkowa nieruchomości inwestycyjnej z czasem wzrośnie lub zmaleje, należy ją przeszacować. Przyjrzyjmy się teraz, w jaki sposób będziemy rozliczać skutki zmian wartości rynkowej nieruchomości inwestycyjnej w związku z wyceną bilansową. Zagadnienie to zostało uregulowane w art. 35 ust. 4 uor następująco: „skutki przeszacowania inwestycji zaliczonych do aktywów trwałych, powodujące wzrost ich wartości do poziomu cen rynkowych, zwiększają kapitał (fundusz) z aktualizacji wyceny. Obniżenie wartości inwestycji uprzednio przeszacowanej do wysokości kwoty, o którą podwyższono z tego tytułu kapitał (fundusz) z aktualizacji wyceny, jeżeli kwota różnicy z przeszacowania nie była do dnia wyceny rozliczona, zmniejsza ten kapitał (fundusz). W pozostałych przypadkach skutki obniżenia wartości inwestycji zalicza się do kosztów finansowych. Wzrost wartości danej inwestycji bezpośrednio wiążący się z uprzednim obniżeniem jej wartości, zaliczonym do kosztów finansowych, ujmuje się do wysokości tych kosztów jako przychody finansowe”. Cena nabycia nieruchomości inwestycyjnej wynosi 600 000 zł i w takiej wartości figuruje na koncie 041 „inwestycje w nieruchomości”. Wzrost wartości W związku z uchwaleniem atrakcyjnego planu zagospodarowania okolicznych terenów wartość naszej nieruchomości wzrosła o 20 proc., tj. do kwoty 720 000 zł (potwierdza to sporządzony przez niezależnego rzeczoznawcę operat). Różnicę z przeszacowania (120 000 zł) odnosimy księgowo na konto kapitału z aktualizacji wyceny zapisem: Wn konto 045 „inwestycje w nieruchomości – odchylenia cen rynkowych”, Ma konto 807 „kapitał (fundusz) z aktualizacji wyceny”. Wydzielenie osobnego konta do ujmowania odchyleń od wartości początkowej inwestycji pozwoli na zachowanie w księgach bezpośrednich danych o cenie nabycia, co ze względów praktycznych jest wskazane. Kapitał, który ujęliśmy na koncie 807, nie podlega podziałowi (nie można wypłacić go właścicielom w formie dywidendy – wynika to nie bezpośrednio z uor, a z uregulowania zawartego w art. 192 kodeksu spółek handlowych). Spadek wartości W następnym okresie sprawozdawczym, wskutek ogólnych tendencji rynkowych, wartość godziwa naszej nieruchomości została oszacowana na 550 000 zł. Stosując art. 35 ust. 4 uor, rozliczenie zmniejszenia o 170 000 zł będzie wyglądało następująco: Ma konto 045 „inwestycje w nieruchomości – odchylenia cen rynkowych” – kwota 170 000 zł, Wn konto 807 „kapitał (fundusz) z aktualizacji wyceny” – do wysokości uprzedniego przeszacowania „w górę” – kwota 120 000 zł, Wn konto 751 „koszty finansowe” – kwota 50 000 zł (oczywiście nie stanowi kosztu uzyskania przychodów). Ponowny wzrost Przy kolejnej wycenie wartość rynkowa została określona na 620 000 zł (a więc w stosunku do poprzedniej rośnie o 70 000 zł). Rozliczenie wyceny na kontach powinno wyglądać tak: Wn konto 045 „inwestycje w nieruchomości – odchylenia cen rynkowych” – 70 000 zł, Ma konto 750 „przychody finansowe” – kwota 50 000 zł (do wysokości odpisu obniżającego, zarachowanego uprzednio w koszty), Ma konto 807 „kapitał (fundusz) z aktualizacji wyceny” – 20 000 zł. Wszystkie powyższe operacje księgowane na kontach przychodów i kosztów oczywiście nie wywołują skutków podatkowych. Mogą jednak wpływać na aktywa bądź pasywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego. Jak zaksięgować przychody z najmu i wydatki na utrzymanie nieruchomości. Przychody z najmu bądź dzierżawy nieruchomości inwestycyjnej oraz zysk z tytułu zbycia takiej inwestycji należy zawsze odnosić na konto pozostałych przychodów operacyjnych (a nie na konto przychodów ze sprzedaży usług). Zasadę tą stosujemy niezależnie od tego, jaki przyjęliśmy model wyceny bilansowej inwestycji. Natomiast koszty utrzymania inwestycji, takie jak opłaty za media, podatek od nieruchomości, koszty napraw i remontów, koszty dozoru – odnosimy zawsze w ciężar pozostałych kosztów operacyjnych. Tam należy księgować również amortyzację, jeśli przyjęliśmy model wyceny właściwy dla środków trwałych (przy modelu wyceny ceną rynkową amortyzacja – jak już wspomnieliśmy – nie wystąpi). Wynika to z ustawowej definicji pozostałych przychodów i pozostałych kosztów operacyjnych. Warto pamiętać, że przychody i koszty inwestycji księgujemy z zachowaniem zasady memoriałowej – w odniesieniu do czynszów oznacza to, że przychód ujmujemy do okresu sprawozdawczego, za który przysługuje, niezależnie od terminu zapłaty. Należności wynikające z czynszów księgujemy na koncie innych należności. Zarówno zakup nieruchomości inwestycyjnej, jak i późniejsze wpływy z czynszów oraz wydatki związane z jej eksploatacją w rachunku przepływów pieniężnych powinny kształtować przepływy z działalności inwestycyjnej. W rachunku sporządzonym metodą pośrednią: - wydatki z tytułu nabycia nieruchomości ujmiemy więc w pozycji B II 2 „Inwestycje w nieruchomości oraz wartości niematerialne i prawne”, - wydatki związane z bieżącym utrzymaniem będą ujmowane w pozycji B II 4 „Inne wydatki inwestycyjne”, - zainkasowany czynsz w pozycji B I 4 „Inne wpływy inwestycyjne”. Jak zatem widzimy, eksploatacja nieruchomości inwestycyjnej nie kształtuje przepływów pieniężnych z działalności operacyjnej, co jest zgodne z istotą gospodarczej funkcji analizowanego rodzaju aktywów. W bilansie nieruchomości inwestycyjne ujawniamy w pozycji A IV 1 aktywów „Inwestycje długoterminowe – nieruchomości”. Wykazujemy tutaj nieruchomości nabyte bądź wybudowane. Powstaje jednak pytanie, gdzie ujawniać nieruchomości inwestycyjne w trakcie budowy? Analizując segment A IV aktywów, nie znajdziemy stosownej pozycji; nie precyzuje tego także uor. Odpowiedź na to pytanie znajdziemy jednak w Międzynarodowym Standardzie Rachunkowości nr 40 „Nieruchomości inwestycyjne”, gdzie wskazano, że nieruchomość w trakcie budowy lub w trakcie pierwszego dostosowywania powinna być traktowana i wyceniana jako środek trwały w budowie. Wobec tego w bilansie nieruchomość taką wykażemy jako środek trwały w budowie (poz. A II 2 aktywów). Musimy jednak pamiętać, by informację o ujęciu nieruchomości inwestycyjnej w budowie w segmencie dotyczącym środków trwałych zawrzeć w dodatkowych informacjach i objaśnieniach, dzięki czemu spełnimy postulat jasności sprawozdania finansowego. Autor jest biegłym rewidentem współpracującym z TPA Horwath Horodko Audit Poznań Przez inwestycje rozumie się aktywa nabyte w celu osiągnięcia korzyści ekonomicznych wynikających z przyrostu ich wartości, uzyskania z nich przychodów w formie odsetek, dywidend (udziałów w zyskach) lub innych pożytków, w tym również z transakcji handlowej. W szczególności są to aktywa finansowe oraz te nieruchomości i wartości niematerialne i prawne, które nie są użytkowane przez jednostkę, lecz zostały nabyte w celu osiągnięcia tych korzyści. W przypadku zakładów ubezpieczeń przez inwestycje rozumie się lokaty. Taką ich definicję znajdziemy w art. 3 ust. 1 pkt 17 ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości (tekst jedn. DzU z 2002 r. nr 76, poz. 694 ze zm., dalej uor). Aby uchwycić różnicę między nieruchomością inwestycyjną a nieruchomością operacyjną, tj. środkiem trwałym, spójrzmy jeszcze na definicję z art. 3 ust. 1 pkt 15 uor. Przez środki trwałe każe rozumieć te nieruchomości, które są zdatne do użytku (i kompletne) oraz przeznaczone na potrzeby jednostki, a przewidywany okres użyteczności jest dłuższy niż 12 miesięcy. inwestycje Inwestowanie w kryptowaluty inwestycje mieszkaniowe gdańsk inwestycje Przed przystąpieniem do inwestowania należy poznać swoje osobiste cele i poziom komfortu w odniesieniu do ryzyka. Następnie, należy nakreślić mapę drogową swojego życia finansowego. Kiedy już znasz te czynniki, możesz zacząć inteligentnie inwestować. Dzięki inwestycjom można zbudować finansową przyszłość. Należy również pamiętać, że niektóre inwestycje mogą stracić na wartości. Ważne jest, aby zrozumieć ryzyko z tym związane przed rozpoczęciem inwestowania. Można również zwrócić się o poradę do zaufanej rodziny i przyjaciół. Wymiana zagraniczna Inwestując w akcje, należy określić swoje cele finansowe i tolerancję na ryzyko. Należy znać swoje wymagania dotyczące przepływów pieniężnych oraz wiedzieć, czy dobrze czujemy się w środowisku wysokiego ryzyka. Następnie należy porównać różne biura maklerskie i ich prowizje. Jeśli czujesz się komfortowo z wysokim ryzykiem, to powinieneś inwestować w te firmy. Należy jednak uważać na szum informacyjny i zacząć ostrożnie. Nawet jeśli jesteś pewny siebie, to nadal jest to dobry pomysł, aby zrobić swoje badania. Oprogramowanie do inwestowania w kryptowaluty W ciągu ostatniej dekady większość kryptowalut była bezwartościowa, a większość poszła w górę lub w dół do czasu, gdy czytasz ten artykuł. Chociaż teraz jest gorąco, nadal istnieje wiele zagrożeń związanych z inwestowaniem w kryptowaluty. Zawsze należy inwestować konserwatywnie i przeprowadzać badania przed podjęciem jakichkolwiek decyzji. W przeciwnym razie może się to skończyć utratą dużej ilości pieniędzy. Istnieje jednak wiele sposobów, aby chronić swoje inwestycje. Należy zawsze pamiętać, aby inwestować konserwatywnie i nigdy nie stać się chciwym. Najlepsze inwestycje kryptograficzne | Pozycje Binance, recenzje i samouczki Inwestując w akcje, ważne jest, aby ustalić swoje cele i określić najlepszą dla siebie strategię. Należy określić swoją tolerancję na ryzyko i wymagania dotyczące przepływów pieniężnych. Należy również znać implikacje podatkowe wybranej przez siebie strategii. Nie zapomnij też porównać opłat maklerskich i zachęt oferowanych przez różne firmy maklerskie. Istnieje wiele sposobów na maksymalizację zysków bez ryzykowania całej emerytury. Poświęć więc trochę czasu, aby dowiedzieć się więcej o inwestowaniu na giełdzie. Ryzyko związane z inwestowaniem w kryptowaluty jest liczne. Podczas gdy zmienność cen jest jedną z najbardziej powszechnych miar ryzyka, istnieją inne czynniki, które należy rozważyć przed dokonaniem inwestycji. Korzystanie z odpowiedniej giełdy kryptowalutowej dla swojego portfela zwiększy dywersyfikację i zmniejszy ryzyko. Zwiększy to również Twoje zyski. Jest to szczególnie prawdziwe dla tych, którzy są zainteresowani zakupem dobrej inwestycji w przyszłości. Chociaż inwestowanie w kryptowaluty wiąże się z pewnym ryzykiem, zalety są oczywiste. Zmienność cen kryptowalut jest ograniczona i może spowodować, że Twoje inwestycje spadną. Jeśli jesteś zainteresowany inwestycjami w kryptowaluty, powinieneś również zrozumieć ryzyko związane z kryptowalutami. Istnieje wiele niewiadomych na temat kryptowalut i niewiele osób w pełni je rozumie. Z tego powodu powinieneś unikać inwestowania w kryptowaluty, jeśli nic o nich nie wiesz. Jeśli nie jesteś ekspertem finansowym, najlepiej poszukaj profesjonalnej pomocy. W zależności od Twojej osobistej sytuacji, możesz chcieć zainwestować w Bitcoin. Najlepszym sposobem, aby dowiedzieć się więcej o tym typie inwestycji, jest czytanie artykułów i konsultowanie się z profesjonalistami finansowymi. Najlepsza i najtańsza inwestycja dla początkujących Kryptowaluty należą do najbardziej ryzykownych rodzajów inwestycji. Ważne jest, aby zbadać ryzyko związane z inwestycjami w kryptowaluty i wybrać taką kryptowalutę, która odpowiada Twoim kryteriom inwestycyjnym. Inwestowanie w bitcoin i inne kryptowaluty nie jest dla każdego. Istnieje wiele plusów i minusów. Niezależnie od ryzyka, musisz podjąć świadomą decyzję przed inwestycją. Odrabiając pracę domową, będziesz na dobrej drodze do inwestowania w kryptowaluty. Bitcoin jest aktywem bez wartości wewnętrznej. Nie ma centralnego regulatora ani fizycznego aktywa, które by go wspierało. Wartość bitcoina jest zależna od popytu na rynku. Jeśli dużo ludzi go kupuje, jego wartość wzrośnie. Jeśli kupuje go mniej osób, jego cena będzie spadać. Dlatego ważne jest, aby wiedzieć, jak inwestować w kryptowaluty, zanim staną się one głównym rynkiem. Inwestowanie w kryptowaluty nie jest świetnym miejscem do lokowania swoich pieniędzy. Inwestycje w Bitcoin nie są bezpieczne. Ważne jest, aby rozważyć swoją tolerancję ryzyka przed zainwestowaniem w ten składnik aktywów. Jeśli nie czujesz się komfortowo z ryzykiem, nie inwestuj w bitcoin. Istnieją inne opcje, które mają niższe ryzyko i nie spalą twoich pieniędzy. Oprócz bitcoina, możesz inwestować również w inne waluty. Jeśli nie jesteś pewien swojej tolerancji na ryzyko, upewnij się, że dokładnie zbadałeś swoje opcje przed dokonaniem inwestycji. Kiedy już odrobisz swoją pracę domową, możesz inwestować w kryptowaluty.

inwestycja w mieszkanie na wynajem